Warszawa: ile biur zostanie dla firm technologicznych w 2026 roku

Warszawa ma dziś 6,25 mln m2 biur, ale nowej powierzchni przybywa najmniej w historii rynku – w 2025 roku deweloperzy oddali do użytku tylko 88,7 tys. m2, o 54 procent mniej niż rok wcześniej. Stopa pustostanów spadła do 9,7 procent, a w centrum miasta jest jeszcze niższa, bo wynosi mniej niż 7 procent. Dla firm technologicznych i centrów usług biznesowych, które odpowiadają za znaczną część popytu na biura w stolicy, oznacza to coraz mniejszy wybór nowoczesnej powierzchni i rosnące czynsze w najlepszych lokalizacjach.

Ile metrów kwadratowych biur ma dziś Warszawa?

Na koniec III kwartału 2025 roku Warszawa miała 6 250 000 m2 istniejącej powierzchni biurowej, wynika z danych Colliers zebranych w raporcie Biura Rozwoju Gospodarczego warszawskiego ratusza. To wciąż największy rynek biurowy w Polsce. Od 2020 roku zniknęło z niego jednak ponad 0,5 mln m2 powierzchni – część budynków wyburzono, część przebudowano na mieszkania lub akademiki, najwięcej na Służewcu, dawnym zagłębiu starszych biurowców.

Dlaczego nowych biurowców powstaje najmniej w historii rynku?

W 2025 roku do użytku oddano 88 700 m2 nowej powierzchni biurowej – najmniej, odkąd rynek biurowy w Warszawie w ogóle istnieje, i o 54 procent mniej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Blisko 90 procent nowej podaży trafiło do strefy Centrum Zachodnie.

W budowie zostaje 140 000 m2 z terminami ukończenia w latach 2025-2027. Deweloperzy coraz częściej budują spekulacyjnie, bez wcześniej podpisanej umowy z najemcą, co ogranicza ryzyko finansowe, ale też tempo nowych inwestycji. Na lata 2026-2027 szykują jednak nowe projekty o łącznej powierzchni ponad 200 000 m2.

Jak zmieniają się czynsze za biura w stolicy?

Stawki czynszów rosną kolejny rok z rzędu. W strefach centralnych wynoszą od 19 do 29 euro za m2 miesięcznie, a na najwyższych piętrach budynków Varso, Widok Tower czy Studio A zdarzają się oferty na 32-35 euro za m2. Poza centrum czynsze są niższe i mieszczą się w przedziale 12-19 euro za m2 miesięcznie.

Popyt na biura od stycznia do września 2025 roku wyniósł 485 200 m2, czyli podobnie jak rok wcześniej. Średnia wielkość transakcji spadła do około 965 m2, co pokazuje, że firmy wynajmują coraz mniejsze powierzchnie. Rośnie też rynek elastycznych powierzchni biurowych (flex) – przekroczył już 230 000 m2.

Ile firm technologicznych ma swoje centra w Warszawie?

Warszawa jest liderem w Polsce pod względem liczby centrów usług biznesowych (BSS) – w 418 centrach pracuje ponad 111 200 osób, wynika z danych ABSL. Na drugim miejscu jest Kraków z 302 centrami i ponad 106 200 zatrudnionymi. Wśród warszawskich centrów 330 należy do inwestorów zagranicznych, a 88 do polskich.

Ile osób zatrudnią warszawskie centra usług w 2026 roku?

Autorzy raportu przygotowali trzy scenariusze zatrudnienia w warszawskich centrach usług biznesowych do 2027 roku. W scenariuszu bazowym, uznawanym za najbardziej prawdopodobny, zatrudnienie w 2026 roku wzrośnie do 118 900 osób, a w 2027 roku do 124 000.

Scenariusz optymistyczny zakłada przyspieszenie tak zwanego nearshoringu, czyli przenoszenia operacji usługowych bliżej Europy. Pesymistyczny wiąże się z globalną stagnacją gospodarczą i przenoszeniem inwestycji do tańszych lokalizacji, takich jak Indie czy Wietnam.

Jakie usługi IT najczęściej trafiają do warszawskich biur?

Z badania wśród centrów usług w Warszawie wynika, że 25,4 procent z nich świadczy usługi zarządzania infrastrukturą IT. Po 23,9 procent centrów zajmuje się automatyzacją procesów (RPA), bezpieczeństwem informacji oraz zarządzaniem cyklem życia aplikacji. Sztuczna inteligencja, w tym rozwiązania generatywne, jest już częścią oferty 21,1 procent centrów – i to pole rozwoju raport wskazuje jako jedno z kluczowych na najbliższe lata.

Równolegle praca hybrydowa stała się trwałym standardem – 94 procent firm w Warszawie organizuje pracę hybrydowo, a tylko 8 procent woli pracę wyłącznie z biura, wynika z badania Colliers Hybrid and Beyond 2025. To przekłada się na mniejsze, ale lepiej zaprojektowane biura, zamiast dużych powierzchni liczonych na każdego pracownika.

Co ten rynek oznacza dla firmy szukającej biura w 2026 roku

Firma technologiczna planująca wynajem biura w Warszawie w 2026 roku trafia na rynek z mniejszym wyborem nowej powierzchni niż kiedykolwiek w ostatnich latach. W centralnych lokalizacjach, gdzie pustostany są najniższe i czynsze najbardziej rosnące, to nie jest dobry moment na zwlekanie z decyzją. Rynek wyraźnie dzieli się na dwa światy – nowoczesne biura klasy A, o które trwa rywalizacja, i starsze budynki, które bez modernizacji tracą najemców. Dla firmy z sektora technologicznego liczy się dziś nie tylko metraż, ale dostęp do talentów i standard ekologiczny budynku.

Najczęściej zadawane pytania

Ile wynosi stopa pustostanów biurowych w Warszawie?

Na koniec III kwartału 2025 roku stopa pustostanów w Warszawie wynosiła 9,7 procent, co oznacza 606 000 m2 dostępnej powierzchni. Rok wcześniej wskaźnik ten był wyższy i wynosił 10,8 procent.

Jakie są czynsze za biura w centrum Warszawy?

W strefach centralnych czynsze wywoławcze wynoszą od 19 do 29 euro za m2 miesięcznie, a na najwyższych piętrach najbardziej prestiżowych budynków mogą przekroczyć 30 euro za m2.

Ile firm ma centra usług biznesowych w Warszawie?

Według danych ABSL w Warszawie działa 418 centrów usług biznesowych, zatrudniających ponad 111 200 osób. To najwięcej w Polsce, przed Krakowem z 302 centrami.

Jak praca hybrydowa wpływa na rynek biurowy?

Z badania Colliers wynika, że 94 procent firm w Warszawie organizuje pracę hybrydowo. Firmy częściej szukają mniejszych, lepiej zaprojektowanych biur niż dużych powierzchni liczonych na każdego pracownika.

Ile osób będzie zatrudnionych w centrach usług w Warszawie w 2026 roku?

W najbardziej prawdopodobnym scenariuszu bazowym zatrudnienie w warszawskich centrach usług biznesowych wzrośnie w 2026 roku do 118 900 osób, wobec 111 500 osób w 2025 roku.

Źródła

• Sektor usług biznesowych w Warszawie 2025/2026 – raport Biura Rozwoju Gospodarczego UM Warszawa, ABSL, Colliers, Mercer, Randstad
• Strona raportu na portalu biznes.um.warszawa.pl